溶洞旅游計劃報告旅游事業符合國情，在我們宜昌地區分部廣泛成功的景點都瀝瀝在目。清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山等，都深受社會各界人士的好評。前車之鑒，這是一項可行性的成功項目。山青水秀的自然風光最吸引社會各界人士的關注，成功的景區平均每天都有二千人左右的游客量，經濟效益可觀，投資商都三年回本。

根據現在古坪萬花洞這旅游景點的特征，地勢環境的優越，都勝過于前三大景區的特征，我們可以綜合性的開發，把這三大景區特殊的景觀都引用到這景區中，就會更吸引社會各界人士的關注，萬人寨溶洞旅游景區的建設，將具有革命歷史的色彩。從白蓮教起義，萬人寨就駐軍萬人，天然生存的避險港。在抗日時期，賀龍元帥也曾居此地，劉興春，劉興年。張國成等革命烈士為了趕走日本人都壯烈的犧牲在這里，革命勝利后，賀龍元帥在這里成立古神園蘇維埃政府，從此就成為革命根據地，為新中國的成立做出了卓越的貢獻。

萬花洞付有傳奇色彩。石門洞開，將軍把守、雄兵駐守、刀槍雨淋。洞內寬大深廣，曾古人探險，行七天七夜沒著邊，至今尚有腳印，沙灘還有草鞋?；ǘ瓷絼蒎藻?，若龍之展舒。其峰巒之峭拔，巖壑之幽深，林木之蓊郁，文化底蘊之深厚，雄峻、幽深、奇險是萬人寨，萬花洞的風景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。它是一路的怪石、奇峰美景，能帶給人們心靈的愉悅。

洞內因山而靈秀，萬人寨萬花洞之地，大小山峰數十余座，其山峰巍峨壯麗，氣勢磅礴。鬼斧開奇景，山靈造化功。洞內有大量奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花，琳瑯滿目，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內的石花(雪花石)、石葡萄、石珊瑚、石筍、石柱、石塔、石瀑、石帽等自然組成了“雪花長廊”，如一座華麗的水晶宮。整個巖洞猶如一座寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉壯麗的地下宮殿。這天然形成的自然景觀在世界上罕見，會吸引社會各界人士的歡迎。

這項旅游項目能在突出它獨有的特色，具有特殊的價值、與眾不同。這項投資是一次性的投資，將終身受益。我們抱著一顆奉獻、懷念的心情，大力支持這項目圓滿成功，向外來投資商承諾，終身受益，讓世界各界人士知道此地懷念此地。

所有的項目都充分利用自然資源就地取材，以節省成本的原則創建，景區內所有的項目：農家樂、餐飲、住宿、光伏電站、蔬菜基地盆景基地、停車場、超市、板房出租等盈利項目由景區統一管理分配。

由于這個項目有它的特殊性，是政府部門的特批項目，也是政府部門的扶持性的項目。歡迎投資商前來考察，參與建設。

被評估項目 溶洞旅游萬花洞

評估對象及評估范圍 車次評估對象為被評估企業的股東全部利益、評估范圍為評估對象所涉及的全部資產和負債

溶洞旅游項目是夢回萬人寨、探秘萬花洞。位于湖北長陽鴨子口鄉，由4小小村合并而成。距鄉鎮24公里，縣城80公里，轄區面積45.5平方公里，海拔300-1400來，全村共有7個村民小組，680戶，1947人，萬人寨以長陽百蓮教起義駐軍萬人而得名，亦稱萬人洞，長陽縣《地名志》有記，萬人寨、洞內寬廣無底，氣溫冬暖夏涼，景觀壯麗，更富有革命色彩，一九三四年七月，中共長陽縣委4人紅軍大會，成立古神園蘇維埃政府。<縣志記>，其古神園蘇維埃政府公章現存湖北省軍事博物館?？箲鹩⑿蹚垏��?、劉興春、劉興年的傳奇故事廣為流傳。萬人寨、萬花洞山勢逶迤，若龍之展舒。其峰巒之峭技、幽深、奇險是萬人寨、萬花洞的風景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。是一條崎嶇的山路攀登，一路的怪石奇峰美景帶給人們的心靈的愉悅。洞周山而靈秀，萬人寨、萬花洞之地，大小山峰數十余座。其山峰巍峨壯麗，山勢磅礴，鬼斧開奇景，山靈造化功。位于古坪莽莽群山中的萬人寨、萬花洞，在洞外看它象山很普通，然而進得洞內就會發現它“天下奇洞”聲名果然名不虛傳。洞內有大量的奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花琳瑯滿月，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內的石花（雪花石）石葡萄、石珊瑚、石帽等自然組成了“雪花長廊”，如一座華麗的水晶宮，洞內形態各異的大小石柱、石筍數以千計，宛如雨后春筍、錯落林立，尤其是一根高40多米的“直通云霄”的巨大石柱，壯觀綺麗、實屬罕見。石花一朵朵、一簇簇的綻放在洞壁上，雖不像牡丹那樣華貴，但卻如白雪一樣純潔素麗。整個巖洞猶如一座用寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉、壯麗的地下宮殿。萬人寨、萬花洞集自然、人文景觀于一體。雄奇的山峰、廣袤的原野，深邃的肖家河大峽谷令我們目不睱接，嘆為觀止。如同仙境、被譽為“大自然的藝術之宮”使人流連忘返。

中國旅游業發展迅猛鄉村旅游發展模式已經在各界的推動下跨向了新的高度。鄉村旅游業誕生于19世紀的歐洲。第二次世界大戰之后，世界范圍內的政治局勢趨于穩定，旅游業在這一時期快速發展起來，也隨著工業的快速發展，很多城市的居民開始渴望走出城市，享受自然風光與體驗農村生活。在城市居民的這一心理下，鄉村旅游開始成為新的熱門旅游項目。

在上世紀七八十年代旅游業成為非常大眾化的項目，發達的國家在這一段時間紛紛加大旅游方面的投入，我們宜昌從山峽大壩做起基本上只要談到宜昌山峽全國各界人士無所不知，接著引入我們長陽，清江畫廊、五落鐘頂山、天柱山這些地方都逐步美名遠揚，深受社會各界人士的觀愛。近年來，方山石林又一景區出現，平均每日游客雖達2000人左右，投資高三年回本、長陽這地方威名遠揚。

1、發展趨勢

目前長陽已經成為了旅游重點風景區，前四大景區的風光深受社會各界人士的好評，每天來長陽的游客都是上千人。事實，實踐可以證明旅游項目符合國情，是一個可取性的項目。

2、前景分析

萬人寨、萬花洞這景區、地勢位置、山勢環境優越，勝于前四大景區的特征而且這地方具有革命歷史的色彩，更會吸引全國各界人士的關注。

項目以環境為基礎，憑借四季怡人的山間氣候、層次豐富的山間景觀，以及淳樸厚重的土家文化，著為打造生態、文化、康養、娛樂體閑為一體的高度品質度假基地。立足市場，以康養民宿農業體驗為特色，借助于方山風景區、清江畫廊風景區所具有的特別的景觀引入到本風景區中，在充分發揮自己本區獨有的景觀，附有革命歷史色彩的舊址，這些優越條件，就會更勝于前幾大景區游客的關愛。

一、風股市場分析

1、投資活躍市場分析

長陽目前三大景區聞名全國各地，深合家歡各界社會人士的好評，清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山、天柱山等每天游客量達千人以上。萬人寨、萬花洞景區的建設勝于這些景區的景觀，它可以綜合性的開發，可以借助這幾大景區的獨特景色都引用到這景區中來。在充分利用這地址的優越的歷史背景，革命歷史色彩的舊址，就更能吸引社會各界人士的關注。會把每天來長陽旅游的各界人士引入百分之七十的游客前來觀光體驗。

2、前景競爭力分析

本項目距離清江畫廊10公里，方山石林35公里，天柱山15公里，初來乍到的游客會選擇具有綜合性的景觀去體驗，本項目的建設都要引用這些景區獨特的景觀建設到本項目中來，在充分發揮此項目獨有的特色，就將勝于其它景區的游客前來觀賞的客源，很有效的成為人們休閑度假的理想去處。

二、估值結果及建議

1、評估結果

經過對企業財務數據分析及經營能力的評估、建議企業的參觀估值為3億~4億元。

2、估值依據

1）門票收入、項目區日游客溶量為662人，按一般游客溶量計算則項目理論上年游客溶量約為24.16萬人，景區門票按100元/人次計算。項目每年門票收入理論值約為2416萬元，同樣按旺季以理論日溶量的70%，淡季以理論日溶量的20%計算，則項目年游客溶量為10.7萬人，項目每年門票收入約為1070萬元。

2）服務收入，項目內游客按人均消費200元/人計算，則項目服務費收入值為4832萬元，考慮淡旺季差異及實際情況，則項目每年服務收入約為2140萬元。

3）光伏電站1050平方米，每天可發電63000度電，每度電按0.4元計算，計每天25200元，全年919,8000萬元。

4）板房出租，修建150套活動板房，一套每月按1000元/月計算，一年本項目收入為151200萬元。

5）盆景、鮮花培植基地，對外出售。蔬菜基地，這些為食堂提供服務。

6）200輛停車場，平均每輛車收50元/輛，每年收入約36萬元。

7）本項目中的賓館做200套，平均每套按180元/間計算，考慮則旺季與淡季差懪按70%值為每月9072000萬元。

8）食堂平均按400人計算，每人消費30元/人計算，每年4380000萬元。

9）固定資產價值，項目計劃總投入約1.3621億元，考慮到自然景觀及相關生態的緊缺性，項目固定資產值樂觀估計按三倍溢價，項目固定資產值為4.0863億元，按保守估計，項目按兩倍溢價計算，則項目固定資產價值為2.7242億元。

風險說明：

1、《本估值報告》中所有的內容均基于被估值企業提高的數據材料做出任何估值企業所提交材料的實際性、合法性、估值報告中的建議、評估及結果，只作為對企業的參考，未來的發展狀況等事項投資方依據自身判斷，實地考察為準。